Wohnung in Deutschland vermieten, Wohnsitz in den USA
Veröffentlicht 12. September 2026 · Fassung 1.0
Stell dir zwei identische Wohnungen vor. Gleiche Straße, gleiche Größe, gleiche Miete. Die eine gehört deinem Nachbarn in Bremen. Die andere gehört dir, und du sitzt in North Carolina. Dein Nachbar zahlt auf seine Mieteinnahmen unter Umständen null Euro Steuern. Du zahlst ab dem ersten Euro.
Warum das so ist, und warum es trotzdem nicht die ganze Geschichte ist, steht hier. Am Ende zahlt in diesem Beispiel nämlich nicht der Auswanderer am meisten.
Das Wichtigste in Kürze
- Zwei Länder haben einen Anspruch. Deutschland, weil die Wohnung dort steht. Die USA, weil du dort steuerpflichtig bist. Doppelt zahlst du nicht, aber du zahlst den höheren der beiden Beträge.
- Ohne deutschen Wohnsitz bist du beschränkt steuerpflichtig. Das kostet dich den Grundfreibetrag und erspart dir den Progressionsvorbehalt. Es ist ein Tausch, kein reiner Nachteil.
- Die Anrechnung landet in der falschen Tasche. Mieteinnahmen sind in den USA passive income, dein Gehalt ist general category income. Zwischen beiden kannst du nicht verschieben.
- Beide Länder rechnen anders. Deutschland schreibt über 50 Jahre ab, Amerika über 30. Für dieselbe Wohnung, im selben Jahr, kommen zwei verschiedene Gewinne heraus.
- Der Kernsatz: Ein Doppelbesteuerungsabkommen verhindert Doppelbesteuerung. Es verhindert keine doppelten Regeln.
Mechanismus 1: Zwei Ansprüche, eine Anrechnung
Wenn du in den USA lebst und eine Wohnung in Deutschland vermietest, haben zwei Länder einen Anspruch auf deine Mieteinnahmen.
| Land | Grund |
|---|---|
| Deutschland | weil die Wohnung hier steht, Art. 6 des Abkommens |
| USA | weil du hier steuerpflichtig bist, Welteinkommen |
Hier biegen die meisten falsch ab. Der Gedanke lautet: Es gibt doch ein Doppelbesteuerungsabkommen, also zahle ich nur einmal.
Im Abkommen steht aber, dass die Einkünfte im Belegenheitsstaat besteuert werden können. Können. Nicht: nur.
Das ist kein Zufall. Im selben Artikel steht bei anderen Vermögensarten ausdrücklich das Wort nur. Wo das Abkommen ausschließlich meint, schreibt es ausschließlich. Bei Immobilien tut es das bewusst nicht.
Beide Staaten behalten also ihr Besteuerungsrecht. Aufgelöst wird das erst danach, in Art. 23: Die USA rechnen dir die deutsche Steuer an.
Ein DBA verhindert Doppelbesteuerung. Es verhindert keine doppelten Regeln.
Merk dir diesen Satz. Alles Weitere hängt daran.
Mechanismus 2: Deutschland behandelt dich als Fremden
Wer in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist beschränkt steuerpflichtig. Deutschland sieht dann ausschließlich die deutschen Einkünfte. Das amerikanische Gehalt, der 401(k), Social Security: Für das deutsche Finanzamt existieren sie nicht.
Zuerst: hast du wirklich keinen Wohnsitz?
Davon hängt alles Weitere ab. Kein Wohnsitz heißt: keine Wohnung, die dir zur Verfügung steht.
| Situation | Zählt als Wohnsitz? |
|---|---|
| Wohnung ist vermietet | nein, da wohnt dein Mieter |
| Wohnung steht leer, du schläfst dort bei Besuchen | kann zählen |
| Zimmer bei den Eltern | kann zählen |
Wer darunter fällt, ist möglicherweise weiter unbeschränkt steuerpflichtig, und dann gilt der Rest dieses Beitrags nicht. Das gehört zuerst geklärt.
Die schlechte Nachricht: kein Grundfreibetrag
Der Grundfreibetrag liegt 2026 bei 12.348 Euro. Für den Nachbarn in Bremen sind die ersten gut zwölftausend Euro steuerfrei. Für dich greift der Tarif ab dem ersten Euro.
Der Mechanismus dahinter ist bemerkenswert. Der Gesetzgeber streicht den Grundfreibetrag nicht einfach. Er erhöht dein zu versteuerndes Einkommen rechnerisch um genau diesen Betrag und verbraucht ihn damit, bevor dein echtes Einkommen ihn überhaupt erreicht.
Die Logik ist nachvollziehbar: Der Grundfreibetrag soll das Existenzminimum schützen, und dein Existenzminimum ist Sache des Landes, in dem du tatsächlich lebst.
Die gute Nachricht: kein Progressionsvorbehalt
Weil Deutschland dein amerikanisches Einkommen nicht sieht, hebt es auch deinen Steuersatz nicht an. Deine Mieteinnahmen werden besteuert, als wären sie dein einziges Einkommen auf der Welt.
Für den Nachbarn in Bremen mit Gehalt sieht das anders aus. Bei ihm landet die Miete obendrauf und wird mit seinem persönlichen Spitzensteuersatz besteuert.
Kirchensteuer zahlst du übrigens auch keine, die setzt einen deutschen Wohnsitz voraus. Mitgliedschaft allein genügt nicht. Und der Solidaritätszuschlag greift bei diesen Beträgen ohnehin nicht.
Beschränkte Steuerpflicht ist kein reiner Nachteil. Es ist ein Tausch.
Mechanismus 3: Die Anrechnung landet in der falschen Tasche
Du hast in Deutschland Steuern gezahlt, die USA rechnen sie an. So weit, so gut.
Aber diese Anrechnung ist kein Guthaben, über das du frei verfügst. Das amerikanische Steuerrecht sortiert ausländische Einkünfte in Kategorien:
| Kategorie | Was hineinfällt |
|---|---|
| Passive | Mieteinnahmen |
| General | Gehalt |
Zwischen diesen Kategorien kannst du nicht verschieben.
Wenn du in Deutschland mehr Steuern gezahlt hast, als du in Amerika auf dieselben Mieteinnahmen zahlen würdest, bleibt ein Überhang. Und diesen Überhang kannst du nicht gegen die Steuer auf dein Gehalt rechnen. Er liegt in der falschen Tasche.
Du kannst ihn ein Jahr zurücktragen und zehn Jahre vortragen. Wer in diesen zehn Jahren keine weiteren passiven Auslandseinkünfte hat, und die meisten haben keine, bei dem verfällt er.
Das ist keine Doppelbesteuerung im juristischen Sinn. Das Abkommen funktioniert genau so, wie es funktionieren soll. Es fühlt sich nur nicht so an.
Mechanismus 4: Zwei Länder, zwei Rechenwege
Das Abkommen regelt, wer besteuern darf. Es regelt nicht, wie gerechnet wird. Die Zahl, die Deutschland besteuert, und die Zahl, die Amerika besteuert, sind nicht dieselbe Zahl. Für dieselbe Wohnung, im selben Jahr.
Das deutlichste Beispiel ist die Abschreibung.
| Land | Abschreibung |
|---|---|
| Deutschland | 2 % im Jahr, also 50 Jahre |
| USA, ADS | 30 Jahre ab 2018, davor 40 Jahre |
In Amerika gilt für eine Immobilie, die überwiegend außerhalb der USA genutzt wird, ein eigenes System: das Alternative Depreciation System, kurz ADS. Der Begriff ist wichtig, wenn du mit einem amerikanischen Steuerberater sprichst.
Das hängt nicht am Visum und nicht am Pass. Das Gesetz fragt nur, wo die Immobilie genutzt wird. Sie steht in Hamburg, also gilt ADS. Und es ist keine Wahlmöglichkeit: Im Gesetz steht nicht kann, sondern shall.
Zwei weitere Unterschiede kommen dazu:
- Der Startzeitpunkt. In Amerika beginnt die Abschreibung nicht beim Kauf, sondern an dem Tag, an dem die Wohnung tatsächlich vermietet wird.
- Die Grundlage. Nicht der heutige Wert, sondern grob gesagt das, was du damals bezahlt hast. Wer 2005 gekauft hat, schreibt in Amerika auf den Preis von 2005 ab.
Zwei Länder. Zwei Regelwerke. Zwei verschiedene Zahlen.
Jede Komplikation in diesem Thema kommt aus genau dieser Lücke.
Ein Beispiel
Eine ganz normale Wohnung, nichts Großes.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaltmiete im Monat | 900 € |
| Jahresmiete | 10.800 € |
| Abschreibung, 2 % auf 200.000 € Gebäudewert | − 4.000 € |
| Laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung) | − 1.800 € |
| Steuerlicher Gewinn | 5.000 € |
Jetzt drei Rechnungen nebeneinander, alle auf denselben Gewinn von 5.000 Euro:
| Deutsche Einkommensteuer | Belastung | |
|---|---|---|
| Nachbar in Bremen, ohne weiteres Einkommen | 0 € | 0 % |
| Du in Charlotte | 928 € | 18,6 % |
| Nachbar in Bremen, mit 60.000 € Gehalt | 1.972 € | 39,4 % |
Der erste zahlt nichts, weil die 5.000 Euro unter dem Grundfreibetrag liegen.
Bei dir wird der Grundfreibetrag rechnerisch aufgeschlagen, das ergibt ein zu versteuerndes Einkommen von 17.348 Euro und daraus 928 Euro Steuer.
Beim dritten kommt die Miete auf sein Gehalt obendrauf und wird mit dem Grenzsteuersatz besteuert. Er zahlt mehr als das Doppelte von dem, was du zahlst.
Der fehlende Grundfreibetrag kostet dich einen festen Betrag. Der fehlende Progressionsvorbehalt spart dir einen Betrag, der mit deinem übrigen Einkommen wächst. Ab einem gewissen Punkt gewinnt der zweite Effekt deutlich.
Und dann kommt die amerikanische Seite obendrauf. Weil dort über 30 Jahre abgeschrieben wird statt über 50, ist der jährliche Abschreibungsbetrag höher und der amerikanische Gewinn damit niedriger. Und mit ihm meist auch die amerikanische Steuer. Die deutsche Steuer wird angerechnet, aber nur bis zu dieser Höhe. Was übrig bleibt, liegt in der passiven Tasche und wartet zehn Jahre.
Ob sich das Behalten der Wohnung rechnet, hängt also nicht nur an der Miete. Es hängt daran, auf welcher Seite des Atlantiks dein übriges Einkommen sitzt.
Alle vier Steuerbeträge sind am BMF-Steuerrechner für 2026 nachgerechnet, Veranlagung alleinstehend. Der Solidaritätszuschlag beträgt in allen Fällen 0 Euro.
Vier Fragen an den Berater
Ab einem gewissen Punkt hängt die Antwort an deinen persönlichen Zahlen: wann du gekauft hast, wann du vermietet hast, was die Wohnung damals wert war, in welchem Bundesstaat du wohnst. Das ist keine Wissensfrage mehr, das ist deine Steuererklärung.
Was bleibt, sind die richtigen Fragen:
- Über welchen Zeitraum wird meine Immobilie in den USA abgeschrieben?
- Auf welcher Grundlage?
- In welcher Kategorie landet meine Anrechnung?
- Was macht mein Bundesstaat mit ausländischen Steuern?
Wer darauf klare Antworten hat, ist der Richtige. Wer nicht, dann such weiter. Und such nach jemandem, der beide Seiten macht. Es gibt Kanzleien mit Zulassung in Deutschland und in den USA. Die sind nicht billig, aber billiger als der Fehler.
Sechs Unterlagen, ab heute
Eine Sache kannst du sofort tun, ohne Berater und ohne einen Cent. Fang an, diese sechs Dinge zu sammeln:
- Den Kaufvertrag mit allen Nebenkosten
- Das Datum, an dem deine US-Ansässigkeit begann, und wie die Wohnung an diesem Tag genutzt wurde
- Belege über Renovierungen
- Die Mietunterlagen, Jahr für Jahr
- Zwei getrennte Abschreibungspläne, einen deutschen und einen amerikanischen
- Die Steuerbescheide aus beiden Ländern
Das klingt banal. Aber in zehn Jahren rekonstruiert das niemand mehr, und genau diese Unterlagen entscheiden am Ende, was du zahlst.
Was hier offen bleibt
Die deutsche Erklärungspflicht nach § 25 Abs. 3 EStG habe ich für diesen Beitrag nicht abschließend geklärt.
Und ein Punkt, der erst beim Zurückgehen wichtig wird: Wer nach Deutschland zurückkehrt und eine US-Immobilie behält, fällt in den Progressionsvorbehalt, weil die USA ein Drittstaat sind. Bei einer Wohnung in Spanien wäre das anders. Das ist ein eigenes Thema.
Quellen
- § 1 Abs. 3 und 4 EStG, unbeschränkte und beschränkte Steuerpflicht
- § 8 AO, Wohnsitz
- § 50 Abs. 1 Satz 2 EStG, kein Grundfreibetrag bei beschränkter Steuerpflicht
- § 32b Abs. 1 EStG, Progressionsvorbehalt
- § 7 Abs. 4 EStG, Gebäudeabschreibung
- Art. 6, 13 und 23 des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland USA
- IRS Publication 527, Tabelle 2-1, MACRS Recovery Periods
- 26 U.S.C. § 168(g)(1)(A), Alternative Depreciation System
- BMF-Steuerrechner, Veranlagungszeitraum 2026
Stand: September 2026 · Fassung 1.0
Ich bin kein Steuerberater und kein Anwalt. Dieser Beitrag ist Einordnung, keine Beratung für den Einzelfall. Rechtslage und Beträge ändern sich.
Offen: Deutsche Erklärungspflicht nach § 25 Abs. 3 EStG noch nicht abschließend geprüft